Залог

Договорное право / Обеспечение исполнения договорных обязательств / Залог

Страница 17

Второе правило предусмотрено на случай, когда предметом залога, напротив, является земельный участок, на котором находится здание или сооружение. В этой ситуации вопрос решается иначе. При ипотеке земельного участка право залога в принципе не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя, если только в договоре не предусмотрено иное. В таких случаях, если стороны в договоре о залоге земельного участка условились об ипотеке земли и ничего не предусмотрели в отношении здания или сооружения, которые на нем находятся, при обращении взыскания на заложенный земельный участок за залогодателем сохраняется право ограниченного пользования той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Иначе говоря, земельный участок, на который обращается взыскание, обременяется сервитутом.

И наконец, третье правило касается случаев, когда закладывается земельный участок, на котором находятся здание или сооружение, не принадлежащие собственнику земельного участка (залогодателю). Суть этого правила заключается в том, что при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю земельного участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель в отношении лица, являющегося владельцем здания или сооружения.

Предметом договора залога могут быть не только вещи и имущественные права, которые находятся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора, но и те вещи и имущественные права, которые будут приобретены им в будущем. Это положение, в частности, делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов, путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство, когда в случае невозврата ссуды и неуплаты процентов взыскание может быть обращено на построенный ссудополучателем жилой дом.

Допускается также передача в залог одного и того же имущества нескольким залогодержателям (последующий залог), но только при соблюдении двух обязательных условий: во-первых, такой порядок передачи в залог имущества возможен, если последующий залог не запрещен предшествующим договором о залоге; во-вторых, всякий раз, когда устанавливается последующий залог, залогодатель обязан сообщить каждому новому залогодержателю сведения обо всех существующих залогах этого имущества, т.е. применительно к каждому предшествующему договору о залоге должна быть предоставлена информация о предмете залога, его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспеченного залогом. В случае невыполнения этой обязанности залогодатель должен возместить соответствующему залогодержателю все причиненные им убытки.

Если отношения сторон могут быть определены как последующий залог, т.е. имущество, находящееся в залоге, стало предметом еще одного залога в обеспечение других требований, юридические последствия такой квалификации заключаются в том, что требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества лишь после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей (п. 1 ст. 342).

Отношения по залогу имущества должны быть оформлены договором. Именно с момента заключения договора о залоге и возникает право залога. Правда, для тех случаев, когда предмет залога должен быть передан залогодержателю, право залога возникает с момента передачи ему соответствующего имущества. Однако и в этом случае должен быть заключен договор о залоге.

В Кодексе предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию. Прежде всего необходимо отметить достаточно обширный, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК). К разряду существенных условий договора о залоге отнесены предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится залоговое имущество (п. 1 ст. 339 ГК).