Рассмотрение судами жилищных дел

Гражданское дело / Особенности рассмотрения отдельных категорий гражданских дел / Рассмотрение судами жилищных дел

Страница 23

Решение вопроса о сносе жилого дома, переводе жилого помещения в нежилое либо признании его непригодным для проживания относится к компетенции органов государственной власти и местного самоуправления. Причем снос жилого дома или перевод его в нежилое помещение не обязательно может быть связан с изъятием земельного участка, в отличие от изъятия жилого помещения на праве собственности. Вполне допустим снос жилых домов вследствие их аварийности либо непригодности для проживания, а также в целях строительства нового, более современного жилья на месте прежней малоэтажной застройки, и без изъятия земельного участка. При удовлетворении иска о расторжении договора социального найма наниматель подлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, равнозначного по общей площади ранее занимаемому, в черте данного населенного пункта (ст.89 ЖК РФ).

Вопрос о степени благоустроенности предоставляемого жилого помещения должен решаться в каждом конкретном случае, исходя из местных условий и характера жилищного фонда в данном населенном пункте. Предоставляемое жилое помещение во всяком случае должно находиться в черте того же населенного пункта, в доме капитального типа.

Если наниматель и проживающие с ним члены семьи занимали до выселения квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или такого же числа комнат в коммунальной квартире. В то же время наймодатель не обязан предоставлять нанимателю, проживающему в стесненных жилищных условиях и нуждающемуся в их улучшении, другую жилую площадь в пределах установленных норм предоставления жилой площади, как это ранее было предусмотрено ст.96 ЖК РСФСР. Это вызвано тем, что в таких случаях жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, поэтому оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст.55 ЖК РФ).

Особого внимания заслуживает расторжение договора социального найма жилого помещения по основанию признания жилого помещения непригодным для проживания.

В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. N 47) непригодными для проживания признаются дома, которые находятся в ветхом либо аварийном состоянии, а также дома, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Достаточно подробно условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания или аварийных сформулированы в разделе III указанного выше Положения:

— физический износ в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящий к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

— изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющие обеспечить соблюдение необходимых санитарно-гигиенических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;

— деформация фундаментов, стен, несущих конструкций и значительная степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения.

Кроме того, могут быть признаны непригодными для проживания жилые помещения, находящиеся в жилых домах на территориях, где превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация и т.п.), а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и санитарно-защитных зонах, если инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Вопрос о непригодности для проживания жилого дома или жилого помещения решается в индивидуальном порядке в каждом конкретном случае межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти: федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо органами местного самоуправления в зависимости от принадлежности жилого фонда. Председателем комиссии назначается должностное лицо соответствующего органа власти. В состав ее включаются представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. К работе комиссии с правом совещательного голоса привлекается собственник жилого помещения, а в необходимых случаях -квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.