Споры участников общей долевой собственности

Гражданское дело / Особенности рассмотрения отдельных категорий гражданских дел / Споры участников общей долевой собственности

Страница 5

Рассматривая содержание ст.250 ГК РФ, следует признать, что эта норма ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом. Однако распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, привело бы к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой закона.

Из анализа п.1 ст.9, п.1 ст.421, ст.435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено п.2 ст.250 ГК РФ и заключается только в одном: уведомить других сособственников "о намерении продать свою долю постороннему лицу", что нельзя расценить в качестве предложения заключить договор.

Согласие собственника, получившего указанное извещение, означает только то, что он имеет первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора перед лицом, которому продавец по своему свободному волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п.1 ст.433, ст.435 ГК РФ.

Различны и последствия нарушения. При несоблюдении правила о преимущественной покупке договор не утрачивает юридическую силу — возможна лишь замена указанного в нем покупателя другим лицом; в случае же признания договора заключенным путем акцепта оферты последующий договор может быть признан недействительным как совершенный лицом, уже не обладающим правом распоряжаться предметом договора.

Рассматриваемые судами дела по спорам, возникающим при осуществлении преимущественного права покупки, в подавляющем большинстве случаев связаны с отчуждением доли недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости может быть заключен только одним из предусмотренных ст.434 ГК РФ способов: путем составления одного документа, подписанного сторонами, а договор продажи жилого дома, квартиры (их части) подлежит также государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.550, 558 ГК РФ). Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя во всех случаях с момента государственной регистрации перехода права (ст.131, п.2 ст.223, ст.551 ГК РФ).

Приведенные правовые положения в принципе исключают возможность заключения договора продажи недвижимости путем акцепта направленного предложения (оферты) и перехода с этого момента права собственности на отчуждаемую долю к остальным участникам общей долевой собственности.

Участник, выразивший согласие, должен заключить с продавцом договор в виде единого документа с обязательным изложением в нем предусмотренных ст.554, 555 ГК РФ условий и провести государственную регистрацию.

Если намерение приобрести долю будет высказано несколькими сособственниками, то договор заключается с тем из них, которого укажет продавец. Применение по аналогии п.2 ст.93 ГК РФ, которым установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью участниками этого общества пропорционально размерам своих долей, вряд ли допустимо. Эта норма регулирует отношения по распоряжению долями, имеющими стоимостное выражение, их перераспределение между участниками общества всегда возможно и влияет лишь на объем их участия в управлении обществом. Отчуждаемой же доле недвижимости всегда соответствует часть имущества в натуре, которую зачастую нельзя разделить. Например, распределение доли жилого дома, на которую приходится комната размером 9 кв. м, между тремя претендующими на нее сособственниками привело бы к последующему спору о выплате стоимости этой доли кому-либо из них на основании ст.252 ГК РФ.