Споры участников общей долевой собственности

Гражданское дело / Особенности рассмотрения отдельных категорий гражданских дел / Споры участников общей долевой собственности

Страница 6

Правовые последствия отказа продавца от заключения договора, в том числе в связи с изменением им цены и других условий продажи, выражаются только в том, что он не вправе продать эту долю третьему лицу без повторного уведомления всех участников долевой собственности о продаже доли на новых условиях.

В то же время если из извещения усматривается воля собственника отчуждаемой доли заключить договор на предлагаемых им условиях с любым, кто отзовется, такое предложение может быть признано публичной офертой со всеми вытекающими из этого последствиями (п.2 ст.437 ГК РФ). Однако это не относится к случаям продажи доли недвижимого имущества, когда данный способ заключения договора неприменим, о чем сказано выше.

Извещение о продаже доли дома, квартиры направляется остальным участникам долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается. Доказательством извещения о предстоящей продаже доли в общей собственности могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца (ст.86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Участники долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку такое право является личным, но вправе отказаться от него. Доказательством могут служить их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

Закон не требует обязательного нотариального удостоверения возмездных сделок по отчуждению недвижимости, в том числе доли жилого дома, квартиры, за исключением отдельных их видов, например договора ренты (ст.584 ГК РФ), но по соглашению сторон любой договор может быть оформлен нотариально. Требование же о государственной регистрации прав на недвижимое имущество распространяется на все случаи перехода прав на основании договора.

В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли.

Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст.250 ГК РФ. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Нотариус устанавливает их личность на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившихся, и проверяет подлинность подписи, о чем делает отметку на заявлении и указывает наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

Когда же сделка совершена в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее; если к этому времени не истек месячный срок со дня извещения продавцом остальных сособственников, то регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения этого срока.

К заявлению о регистрации могут также прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ст.24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Если остальные участники долевой собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома, квартиры или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.